Раиль Мухамадеев. Капитальный ремонт ЖКХ

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖКХ

Ситуация в сфере ЖКХ Башкортостана в принципе ничем не отличается от общероссийской. Результаты различных опросов последних лет однозначно свидетельствуют о том, что везде собственники жилья прежде всего обеспокоены несоответствием высокого уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг и их низкого качества. Попытаемся разобраться, почему так происходит.

Реформирование одной из самых жизненно важных и для граждан, и для государства сфер – жилищно-коммунального хозяйства – продолжается уже около десяти лет. Правила игры постоянно меняются, принято множество законов и подзаконных актов, тарифы регулярно и неуклонно растут, но решить проблемы окончательно пока так и не удается. Большинство россиян вину за это возлагают на государство. Одни считают, что нельзя было отдавать обслуживание жилого фонда на откуп частным компаниям. Другие главное зло видят в несовершенстве законов. Третьи – в неспособности властей наладить должный и эффективный контроль за управляющими организациями.

По-видимому, такое положение вещей сложилось вследствие того, что у нас затянулся переходный период от советской формы хозяйствования к современной. В недалекие еще времена мы все были квартиросъемщиками, нанимателями, но не собственниками жилья. Тогда основным был вопрос качества предоставляемых услуг, а над вопросами оплаты жильцы особо не задумывались, так как они решались жилищно-коммунальными органами при компенсирующей роли государства. Поэтому, стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) была не столь высокой, как сейчас.

Однако, с началом приватизации ситуация изменилась, появились собственники жилья, и государство стало постепенно отходить от политики субсидирования расходов жилищно-коммунальных услуг для населения. На этом поле появились новые игроки – управляющие компании (УК) и ресурсоснабжающие организации (РСО), многие из которых уже не являются государственными. Они быстро научились считать свои деньги и так же быстро выявили неотрегулированность тарифов, изношенность оборудования, потребность в его замене. Стало совершенно очевидно: часть этих проблем предстоит решить за счет собственников жилья. А как иначе? Благотворительности здесь не место. Владеешь жильем – оплачивай расходы. В итоге, сложилась та модель ЖКХ, которая сейчас действует.

– На Западе услуги ЖКХ очень дороги, но при этом они прозрачны, понятны и качественны, что пока еще нехарактерно для нашей действительности. Счета на оплату ЖКУ сейчас серьезным бременем ложатся на семейные бюджеты. И от этой ежемесячной статьи расходов никуда не денешься. Несмотря на реформирование жилкомхоза, мы пока не сумели добиться как эффективной работы УК, так и прозрачности обоснований при росте тарифов, – считает депутат, член Комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Государственного собрания – Курултая Республики Башкортостан Рустем Мусабиров. – Положение начало меняться в последнее время, но процесс этот будет небыстрым. Несмотря на имеющиеся недостатки, состояние ЖКХ республики можно охарактеризовать как стабильное и управляемое.

В 2014 году принят закон о лицензировании управляющих компаний, согласно которому до 1 мая 2015 года все директора этих организаций должны сдать сертификационный экзамен, а к 1 сентября 2015 года все УК должны получить лицензии. Чего мы ожидаем от лицензирования УК? Прежде всего, налаживания учета и эффективной работы по ресурсо- и энергосбережению, чтобы не греть и не освещать улицу. Лицензирование должно устранить с рынка оказания ЖКУ недобросовестные и неэффективные управляющие компании, снизить тарифы на содержание и текущий ремонт домов.

– Процесс лицензирования уже идет. Можно констатировать, что далеко не все руководители при сдаче квалификационных экзаменов смогли показать свою компетентность. Мониторинг, который мы ведем совместно с Госкомитетом РБ по жилищному и строительному надзору, показывает, что из 290 УК республики, около 20 имеют устойчивый отрицательный рейтинг. Они вряд ли смогут получить лицензии, – отметил руководитель регионального Центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства РБ Анатолий Дубовский.

Впрочем, насчет лицензирования имеются и иные мнения.

– Думаю, что сфера ЖКХ и так излишне зарегулирована, а так как УК – коммерческие организации, то в условиях лицензирования они нормально работать не смогут. Любое вмешательство государства ограничивает свободу рынка, в итоге УК начинают бояться не жильцов, как это должно быть в идеале, а чиновников. В результате пострадает качество оказания услуг, – считает один из создателей сайта ufacity.me, руководитель рабочей группы по вопросам ЖКХ Общественной палаты РБ Ильгиз Калимуллин.

Представляется, что в том, насколько оправданы надежды, возлагаемые на лицензирование, мы сможем убедиться лишь спустя некоторое время, а пока современные управдомы продолжают сдавать квалификационные экзамены.

Вообще, год назад сферу ЖКХ регулировали триста законов и две тысячи нормативных актов, огромное количество региональных законов, и их количество продолжает расти. Сейчас находится в стадии рассмотрения раздел об укреплении платежной дисциплины Жилищного кодекса РФ. Суть поправок заключается в том, что прекращается лояльное отношение к людям, несвоевременно оплачивающим услуги ЖКХ. Если пеня за просрочку платежей ранее была не очень обременительной, то сейчас она будет достигать до 17% от суммы задолженности. Кроме того, к задолжникам может быть применен целый пакет административных мер воздействия, вплоть до ареста находящегося в собственности имущества.

На весенней сессии Государственной Думы РФ будет рассмотрен целый блок вопросов относительно способа управления домами, в том числе непосредственного управления, заключения прямых договоров с РСО. Так, например, поступила ООО «Энергетическая сбытовая компания Башкортостана». РСО недовольны тем, что часть средств, перечисленных собственниками в управляющие компании, доходит до них поздно. Но здесь могут возникнуть законодательные коллизии, так как в связи с планируемым лицензированием, в намечающихся поправках прямые договора не предусматриваются вообще, т. е. речь может идти только о прямых платежах, но и это осложняется расходами на общедомовые нужды (ОДН).

ОДН – это вода для мытья лестничных площадок, электроэнергия для освещения подъездов и лифтов, тепло для обогрева мест общего пользования. В каждом доме есть общедомовые приборы учета, которые фиксируют потраченные электроэнергию, горячую и холодную воду, газ. В идеале, в каждой квартире есть счетчики. Разница показаний потребленных ресурсов между этими счетчиками и общедомовыми приборами учета и есть затраты на ОДН. В реале же, кроме ОДН есть еще такое понятие, как небаланс. Из чего он складывается? Дело в том, что счетчиков во всех квартирах пока нет, жильцы платят по тарифу, а число прописанных и проживающих может существенно разниться. Не секрет, что часть жителей, пытаясь «сэкономить», различными способами искажают показания счетчиков. Они не понимают, что подобная «экономия» бьет по их соседям и бумерангом возвращается к ним самим в виде увеличенных платежей на ОДН. Случаются также и погрешности счетчиков, протечки в трубах, несанкционированные подключения к электроэнергии в обход приборов учета и т. д. К тому же часть жильцов платят позже даты снятия показаний с общедомовых приборов учета. Отсюда и небаланс, который и УК, и что парадоксально, даже некоторые РСО, пытаются возместить за счет собственников, включая его в ОДН. Понятно, что собственники с этим не согласны, они хотят платить только за ресурсы, реально необходимые для ОДН. Единой точки зрения заинтересованных сторон на механизм решения данной проблемы пока нет.

Кстати, скоро возможность безграничного пользования коммунальными ресурсами исчезнет. С 2015 по 2017 год нормативы для собственников квартир без счетчиков на воду, газ, электричество вырастут на 68% (без учета ежегодного роста тарифов).

Правительством РФ поставлена задача – до 2017 года привлечь в сферу ЖКХ до 30% частных инвестиций. Сейчас, за редким исключением, объекты ЖКХ принадлежат муниципалитетам со скромными бюджетными возможностями, но обновлять инфраструктуру необходимо. Экономическая ситуация в стране ныне далека от радужной, бюджетных средств на все статьи расходов не хватает, поэтому хороших результатов можно достичь при государственно-частном партнерстве. В настоящее время Минжилкомхоз РБ вместе с одним из банков рассматривает возможность привлечения крупных средств для замены и модернизации систем теплоснабжения малых городов республики.

Что касается тарифов, то на протяжении многих лет в Башкортостане они, в результате политики социального сдерживания, были самыми низкими в России. Однако, как оказалось, это не всегда хорошо. Для того, чтобы организация производила коммунальный ресурс, она должна покрывать все свои затраты, модернизировать оборудование и коммуникации. Поэтому на федеральном и региональном уровнях сейчас проводится работа по приближению тарифов к уровню экономически обоснованных. Президент России Владимир Путин и Глава Башкортостана Рустэм Хамитов неоднократно отмечали, что подъем тарифов не должен превышать инфляционную планку. В ближайшие три года правительство планирует индексировать тарифы на услуги ЖКХ по схеме «инфляция+1», то есть исходя из уровня инфляции предыдущего года плюс 1 процент. В последние месяцы в расчетные документы добавилась плата за капитальный ремонт в зависимости от этажности домов. Несмотря на дополнительные траты, люди теперь четко знают, когда и какой вид ремонта будет проведен в их домах в ближайшее десятилетие. Но и здесь остались вопросы. Людям не совсем понятно, куда израсходованы средства, которые они исправно платили за капремонт с 2006 по сентябрь 2014 года, но ремонта не дождались? Убедительного ответа от властей нет.

С трансформацией во владельцев жилья, значительная часть россиян не научилась еще относиться к подъездам, чердакам, подвалам, дворам по-хозяйски. Воспитанные в период, когда управдом был лучшим другом человека, а жилищные тарифы были весьма умеренными, люди особенно не задумывались над тем, а что там, за порогом дома. Поэтому и сейчас многие просто не могут понять: право собственности простирается не только на родные квадратные метры, но и на лестничную клетку, подъезд, светильники на этажах и даже на водопроводные и канализационные трубы. Отсюда и многочисленные нарушения их прав со стороны РСО и УК. Тут свою роль призвана сыграть система общественного контроля, которая позволяет выявлять проблемы каждого конкретного дома и реагировать на каждое обращение граждан.

– Главной проблемой во взаимоотношениях собственников жилья и УК сегодня является то, что УК почему-то считают собственников не хозяевами, а каким-то придатком к дому. Между тем, договор – это основа взаимоотношений, государственного вмешательства в этой сфере нет и быть не может. Инертность преодолеть трудно, но тех, кто пару лет назад был избран в советы многоквартирных домов (МКД) по формальному признаку, сейчас сменили инициативные люди, которым порой недостает соответствующих знаний. Наш региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ содействует созданию подобных центров в муниципальных образованиях республики и регулярно проводит для них обучающие семинары. Сейчас их открыто 47, больше чем в каком-либо другом регионе России, – подчеркнул Анатолий Дубовский. – Наша деятельность начала приносить результаты: мы обучили более семи тысяч руководителей советов МКД. Там, где они отнеслись к учебе серьезно, и вопросов стало меньше. Если раньше люди в основном просто жаловались, то сейчас они пытаются найти конструктивные решения в рамках действующего законодательства.

Сегодня механизмы контроля четко определены. С ними можно ознакомиться на сайтах Минжилклмохоза РБ, движения «БашДомком», других надзорных организаций. Кроме того, общественники сами создают ресурсы, где эта информация обсуждается во всех подробностях. Так, четырьмя уфимскими блогерами создан сайт ufacity.me, на который за два с половиной года поступило свыше семи тысяч обращений от уфимцев по тем или иным ситуациям в ЖКХ.

В общем, во многом успешность деятельности советов многоквартирных домов зависит от активности самих собственников жилья, которые начали выходить из спячки. Если раньше они считали, что собственность начинается и заканчивается в пределах квартир, а безобразный подъезд и беспорядок на придомовой территории, их не касаются, то жизнь ежедневно убеждает в обратном.

© Раиль Мухамадеев, текст, 2015

© Книжный ларёк, публикация, 2015